房地产行业专题研究报告:从高铁漫谈一线楼杨光的快乐生活何燕市的溢出效应__财经
从高铁看房价:哪些城市涨得多?高铁开通对一个区域或城市的发展存在双重效应:集聚效应和扩散效应。 根据百城房价数据,我们将过去5年涨幅超过30%的城市(除去一线城市)对应在全国高铁线路图上,发现涨幅较高的城市一般属于:位于轨交枢纽的二线热点城市(如郑州、济南、武汉、合肥等)和三线城市(如赣州、连云港)等;以及位于核心城市周边的三四线城市(如环京的廊坊、环沪的昆山、广深的惠州等)。对于前两类位于轨交枢纽的城市,我们认为其房价高弹性的重要支撑之一就是高铁集聚效应带动的人口导入,在此我们不再赘述。我们重点分析第三类位于核心城市周边的三线城市。以四个一线城市为例,我们发现过去5-6年一线城市周边区域并未实现大量的人口的导入,当地房价上涨主要来自核心城市溢出效应的带动和催化。 核心城市溢出效应分析既然核心城市周边区域房价上涨主要来源于中心城市溢出带动,那么核心城市的溢出效应存在边界吗?我们尝试从高铁着手,以通行时间的角度进行比较研究。通过分析北上广深周边城市数据,我们发现:核心城市溢出效应的有效半径基本为“一小时”高铁通行圈之内,通行圈之外的城市房价涨幅一般较小或为负。之后我们将28个开通高铁的三线城市的房价涨幅与其交通便利性进行拟合,发现三线城市至核心城市的便利程度与其房价弹性呈正相关。 从高铁看核心城市周边的潜在价值洼地若一线城市限购政策长期存在,我们认为周边“一小时”通行圈范围的三线城市有望持续受益核心城市溢出效应。因此,位于潜在“一小时”通行圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。根据对一线城市周边的高铁规划梳理,我们推荐三个潜在的“价值洼地”城市:1)浙江的嘉兴市(2020年再开通两条至沪的高铁,至上海30分钟车程);2)南通市(2019年左右通高铁,至上海30分钟车程);3)珠三角的江门(2022年左右通高铁,至广州30分钟)。 风险提示:高铁建设进度低于预期、政策调控等。
