但若分城市来看，差异同样存在。上述机构指出，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，当前继续下跌的空间不大，近期还有抬头趋势。但二线城市和三四线城市的库存仍然在继续去化过程中。

  部分三四线城市库存仍高

  作为此前的库存“重压区”，三四线城市的去库存进程值得关注。

  去年末以来，三四线城市逐渐取代一二线城市，成为市场交易的热点。有机构认为，除资金溢出效应和城镇化进程外，还因为三四线城市的库存已到低位，市场的供需形势已经发生逆转。

  平安证券指出，三四线楼市的库存过剩局面已经大为改善，其市场的升温，将成为2017年投资、开工及销售的重要支撑。

  据该机构统计，2016年，三四线城市新开工面积同比仅增5.5%，远低于全国（8.1%）和40个大中城市（12.1%）的水平。从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国（4.7）和40个大中城市（3.9）。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力十足。

  华泰证券也认为，三四线城市供地过多、库存庞大的逻辑已经被证伪。在供需关系相对合理的基础上，三四线城市才可以承接一二线城市的人口外溢。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。

  上述观点有一定的逻辑合理性，但并不足以反映市场全貌。

  据克而瑞统计，即便在三四线城市中，库存情况也存在明显差别。如九江、滁州、马鞍山、张家口等地，库存下滑了40%以上；但在惠州、东莞、香河、大厂等地，7月末的库存规模同比上涨幅度均超过14%。

  某房企人士也向21世纪经济报道表示，三四线城市内部出现明显分化。“我们调研的有些城市，库存的确下滑了很多，但很多城市还是萧条景象。这种情况经常发生在两个相邻的城市之间。”

  上述人士表示，从房企的角度来看，更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市，从而能更好地承接外溢需求。而对于其他三四线城市，企业倾向于选择“经济基础较好；拥有能源、旅游等资源；人口结构合理、最好是人口净流入”的类型。

  “三四线城市之间的差异会越来越大，说明房地产市场发展到这一阶段，城市规模已经不是判断市场前景的唯一标准。未来将更多是区域的概念，其所在区域的经济水平、资源禀赋、人口吸引力才是最重要的因素。”该人士表示。

  上述人士还认为，随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，三四线城市的表现也将出现差异。“有些城市的表现将越来越接近一二线城市，如需求强劲、去化快速；有些仍是传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。”