长效机制需要稳定的市场环境，多层次住宅体系最先落地。长效机制主要包括多层次住宅体系建立、房地产税制改革等，均为长期的制度安排，需要以稳定的房地产市场为基础。多层次住宅体系制度已在部分核心城市快速推进，房地产税改革则为“立法先行、充分授权、分步推进”，短期内落地难度大，其内涵也不等同于单一开征房产税，而为加减并重。

　　去杠杆叠加集中到期，势必导致企业抓回款、缓扩张。2018年房企面临的最大考验为年内到期债务的大幅增加而融资环境明显恶化，预计行业不得不面临资本支出收缩的压力，其中销售回款较弱或再融资压力大的房企将面临收缩投资、去杠杆的阵痛，积极应对策略为顺势而为、提升内功，警惕短期过于乐观的房企依赖外部融资导致的债务风险上行。

　　个体信用风险判断关键在于销售回款的质量和扩张节奏。个体信用风险的关键在于销售回款质量，现金流趋紧下是否有主动收缩投资的表现。受融资环境明显弱化影响，销售回款对房企的重要性更为凸显，由于再融资紧缩致使的现金流紧张可通过提高周转、合作开发及收缩投资缓解。

　　预计两类房企信用风险上行。一为尾部小型房企，即使部分企业短期无集中兑付压力，其业务持续性也趋弱。二为杠杆过高的大型房企，杠杆偏高为房企扩张阶段的普遍特征，在行业现金流趋紧背景下，建议投资者关注其销售回款及投资收缩情况。

　　再融资压力、销售回款、投资收缩

　　（一）政策“稳”字当先，以空间换时间推进长效机制

　　1、各地调控进入微调阶段，限售、限价常态化稳定市场

　　目前各地调控政策进入微调阶段，主要针对投机炒房，核心目的求“稳”。2018年以来，出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市，不同城市政策力度差异大。具体而言，海南省为防范炒房投机现象，实施全域严厉限购、限贷、限售并严格审查频繁离婚、结婚、新迁入海南户籍购房等行为，为2018年以来调控城市政策力度之最严；反之，长春、哈尔滨、贵阳等弱二线城市虽出台调控，但受地区本身库存水平不低影响，政策以限售2-5年不等为主，限购、限贷举措较少；而兰州则受前期政策力度较严致使市场下滑、库存上升影响，取消了部分偏远区域的限购政策和非兰州户籍购房的个税、社保要求。从各地政策细则和力度差异来看，调控主要针对外地人投机炒房行为，力度也根据地区市场的情况有所区别，目的为防止当地楼市出现“量”、“价”的大幅波动，既要防范投机行为带来的市场过热，也要防控政策过严导致的市场下行。目前各地楼市政策进入微调时期，预计未来政策的出台主要以规范土拍、预售或调整限售年限等为主，部分未出台调控政策的地区如出现房价涨幅上行也存在较大调控可能，但力度会根据当地的市场热度、库存水平而有所差异，整体调控力度大幅上行的可能较小。