2018年是我国改革开放的40年，也是上海砥砺奋进的40年，上海作为改革开放的排头兵，40年来的变化可谓日新月异，历经40年，中国的房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。零售地产更是经历了“从无到有”的变迁。

自马云提出“新零售”概念后，盒马鲜生快速占领市场，无人零售等创新业态逐渐融入消费者的生活，一场零售业的革命正冲击着商业地产的既有模式。开发商加速购物中心的改造升级，“地产转型+新零售迭代”将催生新一轮的商业潮。

2000年应该是房地产市场的一个分水岭

如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了从“野蛮生长”逐步走向成熟，严格意义上，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。

第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣先生是香港人，1995年来到上海。当提及当年上海的房地产市场时，他表示当年上海传统的核心地段主要是外销房，住宅主要是卖给华侨。90年代初，上海已经开始出让土地了，外资开发商拿地建办公楼、住宅以及少量的商业物业等，香港房地产的开发应该早上海20年左右，上海才开始有CBD这种概念，集聚的主要是金融业的从业人员，当时香港的甲级办公楼已经比较成熟了。

90年代上海的开发商主要是外资开发商（比如：港资、新加坡的开发商等），国内房地产市场开始对外开放，很多外资企业开始投入人力、物力、财力进军中国房地产市场，第一太平戴维斯也是看到了房地产发展的机遇，在上海设立国内第一家公司。

朱董称90年代的浦东陆家嘴根本看不到高楼大厦，还是比较荒凉的，跟现在完全是两个样子。外滩很多楼宇像河南路的中汇大厦、九江路附近的建筑在当时称得上是甲级办公楼，这些办公楼改造后一般会出租给外资企业，租金约为2-3美金/平/天。

2000年可称作是房地产市场的一个分水岭。

从需求层面看，90年代是福利分房的阶段，还没有大量的住宅买卖需求。2000年前后住宅市场才开始活跃起来，当时的房屋买卖主要是满足自住的需求，大多数家庭都只有一套房，品质一般，但地段很好，主要集中在静安、黄浦、徐汇等区域，当时的闸北属于“偏远”地区，外来人口较为集中，更没人愿意搬到浦东，当时的浦东交通不便、配套不完善。因此有“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的说法。

从开发商角度看，90年代国内房地产正处于起步阶段，国内的开发商几乎都不是上市公司，才开始囤地但拿地也不多。2000年后开发商开始大量拿地，并向周边多个城市扩张，建造的住宅大多是毛坯交付。2010年前后全装修房逐渐入市，配套设施比较完善，随着人们生活条件的提高，人们越来越追求小区的高品质、舒适度、智能化等。

零售业的发展：“中国有中国的速度”

当提及中国零售地产的发展和变迁时，朱董称，90年代初国内的商业地产概念已初具雏形， 一方面是几大国营百货的繁荣，如第一百货，二百永新，新世界百货等；另一阵营是以太平洋、伊势丹、百盛等为代表的外资百货公司正在崛起。当时的百货公司就是一个大卖场，进去就是买东西，纯粹是一个购物的场所，2000年前百货公司是上海零售物业的主要业态。

2000年以后购物中心的体量从几万方到几十万方不断扩大，购物中心在原有消费的基础上，增加了电影院、健身房、餐厅、休闲娱乐、超市等品类，像港汇广场、梅陇镇广场、来福士广场以及现在的太古汇、K11等这种购物中心更容易被消费者认可和接纳。2014年前后网购、电商对购物中心的冲击很大，商业地产在走下坡路，去年实体店又重新回温。

中国零售业的发展跟其他国家是不一样的，朱董称“中国有中国的速度，零售商能否跟得上中国速度实时做出调整这是最关键的”。很多零售品牌是“舶来品”刚进入中国市场时很受消费者的欢迎，但一直沿用固有的商业模式就会慢慢淡出消费者视野，比如一些快消产品近几年在国内的业绩有所下滑，这些舶来品已经跟不上中国消费升级的步伐，不符合我国消费者的品味，难以适应国内零售市场的快速发展。

随着互联网的发展，网购快速崛起，消费者可以跨地域、跨国界选购商品，一些无法在实体店买到的商品能通过网购买到，网购对实体零售冲击很大，认识到这一点，很多开发商在全国布局商业地产，吸引潮牌入驻、打造场景化的体验等在很大程度上消解了网购对零售带来的冲击。很多零售品牌也在不断地调整重新出发，现在很多品牌从线上“搬”下线，这给原本竞争激烈的零售市场带来更大冲击，他们也需要改变。

随着大家生活节奏的加快，很多固有的零售模式已经不适应这个时代了，像家乐福也推出了“迷你版”。零售商应该具备前瞻性眼光，对市场的趋势，消费者的习惯变化进行预判，未雨绸缪。提到目前炙手可热的“新零售”概念，朱董称“新零售”最重要的就是实现线上线下的融合，作为零售载体的商业地产需要加快拥抱新趋势，为消费者提供满足其需求甚至引领需求的产品。

新零售“新”在哪里？

零售市场发展到现在，各种创新、裂变和突破纷至沓来，商业场景、智能品牌、线上和线下的深度融合，实体场景的打造。“新零售”以互联网为依托，通过运用大数据、人工智能等先进的技术，对商品的生产、流通与销售过程进行升级改造，进而重塑业态结构与生态圈。

在朱董看来，零售业态的发展大体可以分为4个阶段，从百货公司到小型的购物中心再到大型购物中心以及现在出现的“新零售”，零售业态还经历了由百年老店到网红店再到快闪店的变迁。

从之前的海外品牌涌入，到中国品牌走出国门，体验式购物中心、社区商业的出现都说明零售市场颇具弹性，发展得也十分迅速，经历了几代的变迁和更替，也经历了严峻的调整期。不断创新已成为目前市场的主流。

谁能抓住“新零售”并快速迭代谁就能胜出

与“高周转、赚快钱”的住宅开发不同的是商业地产需要长期经营，从拿地、规划、招商到营运都需要长期的运作，经营商业地产主要看开发商的运营能力，不能用住宅开发的思维来操作。

商业地产首要的考量因素就是交通是否便捷，其次，对商业地产的体量、定位、定性要非常清晰，并不是所有的商业地产都要盲目地追求“高端”，最后，商业地产的招商和营运是至关重要的，营运不单单指“推广”要贯穿始终，商家跟商业体如何实现共赢靠的就是“营运”。

现在做商业地产的开发商不缺地、不缺钱，但最缺的是“营运人才”，开发商有很多商业地产项目，但营运团队却只有1-2个，很多商业项目在3-5年内要推向市场。，因此优秀、专业的营运人才非常抢手。

谈及内地和香港零售市场发展的差异，朱董称香港在新零售这块的发展并没有大陆快，大陆的AI智能走在世界的前列，香港商业地产新推的项目较少，固有的商业模式已经非常成熟，没有太大的变化，发展比较平稳。

朱董认为，我国商业地产已经饱和，存量惊人，未来5年谁能抓住“新零售”的核心谁就是赢家。