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与去年国庆类似，全国多座城市近日接连升级楼市调控，“最严限售加上房贷利率上浮”成为新一轮的楼市调控组合拳。对于刚需购房者来说，利率上涨导致购房成本的增加，房贷压力增加，是否在黄金周出手，变得更加难以抉择。随着房价“锁定期”的延长，限售这剂猛药使得短线炒房客投资意愿随之降低。相信如重庆、长沙等炒房客大举进入的城市，房价会立竿见影下跌。笔者认为，银行利率上浮还会继续扩围，短期一年两年内开发商的日子不会太好过。政策调控之弦仍然继续绷紧，相信只要一二线重点城市出现反弹苗头，其它城市出现过热迹象，调控还将加码。

去年的国庆节，很多人出去玩了一圈回来后发现，自己没有买房资格了。今年呢？还没出去玩就发现好像不用再去看房了。

最严限售+房贷利率上浮 这个国庆给你打补丁

传统的“金九银十”是房地产销售的最旺时期，去年国庆前后，20多个核心城市拉开了楼市调控收紧的序幕，当时英国《金融时报》用“史无前例”来形容这场中国给楼市降温的举措。2017年4月过后，上一轮限购政策没有涉及的部分城市或周边地区出现了房价大幅上涨的情况，本轮调控没有放过“漏网之鱼”，旨在应对新变化给相关城市“打补丁”，“再加码”。

西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市先后出台楼市调控新政，重点都放在“限售”之上，其中重庆和南昌要求新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁要求在市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房，须证过两年（即取得不动产权属证书两年）方可转让；长沙要求购房满3年方可交易，贵阳也要求购买新建商品住房3年内限制转让；石家庄要求新购住房及二手房5年内不得上市交易。此外，西安还发布了商品房价格调控通知。

与去年国庆类似，全国多座城市近日接连升级楼市调控，“最严限售加上房贷利率上浮”成为新一轮的楼市调控组合拳。

国庆假期前的限购政策，给房价过快上涨的火热局面浇了一盆冷水，但具体降温效果能有多少，限购冷水又浇在了谁的头上？

刚需购房者的头上的房贷冷水

对于刚需购房者来说，利率上涨导致购房成本的增加，房贷压力增加，是否在黄金周出手，变得更加难以抉择。

2017年9月底，多家银行收紧房贷额度与提高房贷利率是全国多地楼市“去火”的一盆冷水。银行贷款审批更加严格，对消费贷款迅速踩刹车，许多准备出手买房的刚需购房者因为银行贷款问题暂时放弃了买房。

信贷政策收紧短期内将会明显影响房价，现在一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至已经有停贷的可能性，很明显，楼市交易市场流动性还要继续减弱。

炒房客头上的行情冷水

此番楼市调控再升级，已经是给炒房客下了逐客令。从去年国庆开始的调控令来看，有个有趣的现象：官方媒体声音倾向于发布房价下跌等报道来进行舆论引导，调节市场对于房价走势的预期。但是从实际情况来看，北京等一线城市房价最多处于平稳不涨态势，而像二线城市如武汉、重庆、长沙、贵阳等城市，出现昼夜奋战排队购房的闲情，房价继续上涨的预期甚至出现了加剧。

从一线城市溢出的部分炒房客的投机投资需求成为了这些城市房价上涨的主要动力。新一轮“房贷利率上浮+新购房限售期延长”的政策组合拳，给炒房客迎头泼了一盆冷水，随着房价“锁定期”的延长，限售这剂猛药使得短线炒房客投资意愿随之降低。相信如重庆、长沙等炒房客大举进入的城市，房价会立竿见影下跌。

这个黄金周，二手楼市的业主期望值下降，相信不会出现去年那种随时反价的情形。投资客逐渐被挤出的市场，或许会让刚需购房者能够更加理性地做出选择。

中小开发商头上的冷水

购房者的观望心理明显，开放商也明显感到房子越来越难卖。市场场的调整让很多开发商已提前出货,希望降低负债水平。

根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据﹐政府支持的云南城投置业股份有限公司(Yunnan Metropolitan Realestate Development Co.)的净负债是息税前利润的57倍。福州商业地产开发商泰禾集团(Tahoe Group Co.)的这一比率是37倍﹐上海阳光城集团股份有限公司(Yango Group Co.)为逾23倍。相比之下﹐Granite Peak Advisory数据显示﹐所有内地上市开发商的杠杆率为6.4倍﹐除金融机构外所有中国公司的杠杆率为4倍。穆迪称，大多数开发商都拥有充足的流动性，但这些房企的这一能力正在弱化。标准普尔(S&P Global Ratings)表示﹐获评级开发商的现金与流动负债比为1.6倍﹐而去年为2倍。

个人观点，银行利率上浮还会继续扩围，短期一年两年内开发商的日子不会太好过。从调控者的角度出发点来看，主要是强调促理性，稳经济，防风险。调控者不想经济不稳，房价过热或者过冷，如果房价能在一个区间内震荡上几年时间，以时间换空间是最理想的状态。

地产股的头上的暴跌冷水

伴随史上最严的房地产调控，今年的地产股却走出了一波波大涨行情。但是，在2017年9月底密集的“限售”政策出台以后，处在上扬中的地产股近期遭遇滑铁卢。而美国联储局上周公布缩减资产负债表(缩表)时间后，香港地产股走势也明显走软。

有机构分析认为未来地产板块连续大幅下挫的概率不大。由于在8月下旬房地产板块的估值已经降到3年以来的低位；而且龙头房企的半年业绩较好，短期地产板块连续大幅调整的概率并不大。房地产调控升级对相关城市地产销售有一定影响，但总体来说，今年地产新开工面积持续显著低于地产销售，地产总体依然处于去库存状态，其资本市场讨论的地产龙头集中度加速上升的逻辑并未被破坏。

总之，回顾去年国庆限购到今年国庆限购政策，一周年来楼市新政均围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”展开，目前楼市虚火已经迎接了一盆盆的冷水，但政策调控之弦仍然继续绷紧，相信只要一二线重点城市出现反弹苗头，其它城市出现过热迹象，调控还将加码。“金九银十”是楼市传统上的消费旺季，而今年此时的楼市，或将迎来“冰河时代”。

延伸阅读：全国楼市限售城市一览

【常州——2年】新购买商品住房（包括二手住房）的，取得不动产权证后满2年后方可转让。 【惠州——3年】新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年后方可转让。

【扬州——2年】在市区范围内户籍居民家庭用有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得不动产权证未满2年，不得上市交易。 【东莞——2年】在本市行政区域内购买住房（含新建商品住房和二手住房），取得不动产权证满2年后方可上市交易

【嘉兴——2年】非本市户籍家庭，及在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍家庭新购买住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让。 【无锡——2年】拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，购买的住房（含二手住房），在取得不动产权属证书满2年后方可转让。

【贵阳——3年】凡在贵阳购买的新建商品住房，3年内不得转让。 【南宁——2年】企事业单位、社会组织等法人大卫在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

【石家庄——5年】本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以合同网签备案时间为准。 【长沙——3年】在本市购买的商品房，取得不动产权属证书满3年方可上市交易。 【南昌——2年】全是范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证书满2年后方可转让。 【重庆——2年】在重庆主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。