泰禾集团：高增长背后的制胜逻辑

　　来源：经济观察报

　　洛亦

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　　2018-06-25

　　洛亦

　　中国房地产市场无疑正在进行一场深刻的变化，在这场变化中，强者恒强，一些房企凭借自身独特的优势逐渐脱颖而出，而弱者逐步消亡，多数的企业或将面临着被淘汰出局的结局。

　　在当前全国主要一二线城市严格调控的背景下，限价、限售、限购等政策与高企的土地成本日益压缩着房地产企业的利润，尤其是重点调控城市，开发商面临的问题日渐突出。

　　不过，闽系房企泰禾集团凭借低成本拿地、一二线城市项目格局以及坚持高端精品路线，在这场全行业的角逐中成功跻身千亿房企序列，成为新时代房企生存法则样本企业。

　　业内普遍认为，在融资环境持续收紧的背景下，2018年房企融资难度将大幅增加。但泰禾通过前瞻性的低成本拿地和多元化融资策略，抢在政策窗口期，提前备足了粮草。

　　此外，考虑到近年来土地和货值的溢价情况，优质土储充足的泰禾，其财务也将更加安全有保障。2017年泰禾实现“弯道超车”。2018年以来，泰禾旗下多个项目持续热销，回款显著改善。

　　低成本策略

　　在泰禾看来，虽然今年房地产调控政策越来严厉，但短期内房地产市场红利并不会很快消退。得出这一判断，一方面来自目前中国城市化进程还在进行中，另一方面房地产整体规模还在增长。

　　2016年全国新房总体销售额是12万亿元，2017年在调控不断升级的背景下，新房整体销售额达到了13万亿元，销售面积达到17亿平方米，再次创造了记录，市场空间仍然存在。

　　目前中国住房需求仍然相对旺盛，除了一些刚需，改善型需求也在不断爆发，尤其是一二线城市，随着二胎政策放开，原有居住环境已经不能满足人们的需求，一些有条件的改善型住房需求不断持续释放。

　　在城市分化、产品分化的同时，房地产行业在加速洗牌，行业集中度不断向优势房企聚拢，即便房地产整体规模下降到10万亿元，仍然是一个庞大的市场，对于50强、100强房企仍是一片商业蓝海。

　　2017年泰禾的销售额是1010亿元，在中国房地产企业销售榜中排名第15位。据泰禾方面介绍，目前泰禾在北京有十多个项目，2018年会重点推其中四五个项目，其中北京院子等项目均已经入市。

　　截止2017年底，泰禾土地储备货值达到7429亿元，在中国房企土地储备市值排名第10位，全年共获取36个项目，其中30个项目通过并购及收购方式获得，占比超过80%。

　　同时，泰禾集团拿地成本均价为5166元/平方米，而且泰禾的项目绝大部分位于全国一二线城市，这一拿地成本一定程度刷新了房企拿地记录，而同一时期销售均价则达到了3万元/平方米。

　　由此中间形成巨大差价，使得泰禾与其他同行相比，拿地成本大幅度降低，而且可以获取更高的利润，同时也在项目周转、精品项目打造等方面创造更大的腾挪空间，比如有更多精力和时间来做好一个项目。

　　其实，从2016年以来，泰禾就很少参与公开市场招拍挂了，其土地储备中有90%左右来自收购或并购。据泰禾集团董事长黄其森透露，“泰禾有一个很大的优势，布局的城市合理，地块十分优质，拿地价格较低。这是泰禾很强的竞争优势。”

　　全国项目持续的热销，使得泰禾上半年回款大幅度增加，1-5月份销售回款超过60亿元。下半年泰禾集团推出包括广州院子、福建红树湾院子、厦门湾、青云小镇等多个重磅项目，全年销售业绩无忧。

　　观点指数研究院发布“2018年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示，泰禾凭借565亿的销售金额，位列第14名。此前克而瑞、中指院等发布的榜单中，泰禾也均逼近前十名。

　　一二线布局

　　与部分开发商全面布局不同，新晋千亿俱乐部的泰禾集团侧重布局一二线城市，重点布局环渤海、长三角和珠三角三大经济带及其他区域核心城市，这一布局使得泰禾能够有效的防御市场潜在风险。

　　今年以来，泰禾多个项目销售持续火热，其中泰禾·北京昌平拾景园项目一季度创下了22亿销售业绩，自去年6月份开盘后，9个月累计销售额90亿元，这一业绩意味着泰禾高周转和高品质战略效果充分显现。

　　在华东，泰禾已进入上海、南京、苏州、杭州等多个重要城市，拥有20多个住宅、商业项目。仅在大南京区域已形成“七星闪耀”之势，除了2016年入市的泰禾南京院子，今年还会有泰禾南京金尊府、南京泰禾中央广场、青龙湖项目等入市。

　　信达泰禾·上海院子4月份开盘后，继续创造了不俗的业绩，第一批376套房源3个小时销售了31亿元。此前，泰禾“小院”系项目两次开盘，截至3月底，首期房源全部售罄，在当前调控背景下，这一业绩实属不易。

　　泰禾杭州院子在2017年销售20亿元的基础上，2018年持续发力，3月份单月销售6亿元，成为杭州单价5万级别高端别墅的销售冠军，5月份，该项目再次成为杭州高端别墅市场的翘楚。

　　5月12日，泰禾投百亿巨资打造的厦门滨海生态新城——泰禾红树湾院子问世，吸引了1000多组客户。今年4月份，泰禾明昇·厦门湾推出时，也吸引来自全国各地数万人的观摩。

　　泰禾起家于福州，福州也一直是泰禾的福地，6月16日，占地4500亩福州天河青云小镇正式亮相，该项目将福州花园葛岭独有的山、水、禅、泉四大基因，与泰禾医疗、文化、酒店、商业资源进行有机融合。

　　不仅仅是京津冀和长三角热销，在珠三角区域，4月27日，佛山院子132套房源开盘短短几个小时便售完，2017年该项目曾创下“三开三清”的销售传奇。佛山院子也是泰禾进入珠三角的首个项目。

　　从佛山到珠海，泰禾珠三角区域局面逐步打开，继佛山院子后，近期，珠海泰禾中央广场开盘当日即取得8.5亿元销售佳绩，一共销售出600多套房子，成为单一片区内销售冠军，成为楼市一个传奇。

　　今年前5个月，泰禾南昌院子以5.4亿元销售额、328套销售业绩成为南昌高端别墅市场一段佳话，获得销售套数、销售面积、销售金额“三冠王”，在南昌别墅市场占有率超过三成。

　　匠心泰禾

　　经过多年发展，泰禾已经梳理出院系产品、府系产品、园系产品等产品线，在发展房地产主业的同时，泰禾也积极进行医疗健康、教育、文化院线等多元化布局，目前已经与主业形成协同发展效应。

　　在坚持“深耕核心一线，全面布局二线”战略基础上，泰禾集团已经形成以北京为中心的京津冀、以上海为中心长三角、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福厦为中心的海西经济区和以武汉为中心的中部地区，拥有90多个项目。“大国工匠”，不只是一个行业的领跑者，更是一个国家与民族的品牌力量。泰禾又是一个注重工匠精神的企业，在中国院子打造方面十年磨一剑，成为新中式建筑文化的引领者和新中式建筑的代名词。

　　2009年，泰禾于山东沂蒙山腹地一处古刹寻得树王银杏一株，动用多辆吊车、牵引车，经河北终到京城，历时一月有余，将神木请于顺义苗圃，并从当地运来大量原生土，精心培植。

　　泰禾杭州院子里的一株罗汉松，树龄已有250年，从一户祖辈五代传承园艺手艺的家庭，耗时1年多时间谈判才运回国。福州泰禾金府大院，历时数年选苗移栽，以福州同纬度为标准，遍寻全国，得来院中成树200余种。

　　类似的案例在泰禾数不胜数。泰禾集团董事长黄其森一直很重视泰禾产品对于园林景观的打造，在最早做泰禾中国院子时，他就强调要亲力亲为，去找好的树种、大的树木，一定要以匠人精神做出好品质，为业主创造良好的生活环境。

　　近年来，随着集团的迅猛发展，院子数量增多，以及大院系、府系、园系等新产品线的涌现，泰禾对树木的需求越来越大，传统的淘树方式已经不能满足需要。为此，泰禾集团还专门成立了泰禾美鸿林业，开始在各地建林场，以便为泰禾各类项目提供苗木服务。

　　目前，泰禾已经在北京、福建、广东建设了自己的林场，山东的苗场也正在筹备中，下一步考虑在浙江等地建设新的林场。比如广州花都基地，规模达500多亩，2017年投入使用，目前有1000多棵树种，包括香樟、秋枫、朴树、银杏、假苹婆、罗汉松、黑松、冬青等。