从2016年10月开始，成都楼市就接连发布楼市新政。半年时间，就已出台了五大调控政策。从限制购房资格、提高首付比例到提高贷款利率再到限制出售的持有年限，住房新政限制条例愈加严格。而住房市场限购的热度尚未褪，商办禁令也随之接应出台。2017年4月21日下午，成都市规划管理局、成都市房管局等四部门联合出台政策禁止商办类建设项目擅自改变为居住用途。

住房被“上锁”，商业公寓产品也被全面叫停，面对政府不断加码调控的限购禁令，从住宅市场“挤出来”的投资客和高净值人群在人民币贬值和通货膨胀的忧虑下开始思考，未来如何才能实现资产的保值和增值？

限购政策挤压地产泡沫，市场经济发展趋于平衡

中国房地产发展至今，房地产市场存在巨大的泡沫已成为公认的理论。

中国房地产牛市18年，住房市场在炒房投资客的不断推动之下，房价一路高歌猛进。高地价也是地产泡沫的“元凶”之一，近年来各地频现地价贵过房价现象，导致房价持续翻倍增长。

此外，货币超发也是引发地产泡沫的重要原因。当前中国M2总额已经超过美国和日本之和，已属于全球第一大货币发行国。2016年12月末，中国广义货币(M2)余额155.01万亿元，同比增长11.3%；而2016年GDP增速放缓仅为6.7%，而居民消费指数CPI同比上涨幅度为2%。可见实际的货币增速大大高于GDP增速+CIP上涨幅度.而M2/GDP达208.3%，这一数据在2008年初仅为150%，货币对经济刺激的边际效应在快速递减，本来1元钱的投资，就能拉动1.2个GDP。现在同样1元钱的投入，只能拉动0.7个GDP，而且这样的拉动效果还越来越差。而长期以来的货币严重超发，加速了人民币贬值，并且滋生了各种资产泡沫，尤其是地产泡沫，巨额的货币发行量全都流向了一二线城市的房地产行业。

大量社会资本、境内外热钱、金融信贷均疯狂的涌入房地产，导致整个市场经济发展严重不均衡，实体经济步履维艰，供给侧改革推进缓慢。为了挤压房地产泡沫，抑制房价过快增长，均衡市场经济协调发展，政府开始频繁出台调控政策，引导资本投资方向。

调控政策引导资金方向，实体经济成资本风口

限购政策出台后，住房市场门槛拔高，阻挡了部分投资客的进入，住宅成交量开始下跌。从数据上来看，2017年3月23日限购政策出台以来，大成都范围内成交量持续下跌。

数据来源：四川中原数据库

随着住宅成交量的下跌，资本流入房地产的速度减缓，更多的资金开始从虚拟经济转向实体经济。

2016年，虚拟经济巨头马云曾公开预言过电商将死，还称自己会开发一种“新零售”的模式，其所说的“新零售”模式即是指线下实体商业门店。46亿美元入股苏宁，30亿元人民币打造“口碑外卖”，4.6亿美元投资肯德基东家百胜中国等等。仅一年时间，马云就在实体经济中砸下近千亿的布局。同为电商巨头的京东，在2017年初宣布了要在线下开出1万家实体店的战略，年初顺利上市的顺丰更是在2014年就开始试水O2O线下服务社区，如今已在全国开设近3000家门店。另外，苏宁、创维、小米等来自零售行业、制造行业和互联网行业的相关领军企业，也在纷纷加码、加筹布局线下实体店。从这些商业巨头们的系列动作中可以窥见，未来的资本风口将在实体经济，在此背景下，实体商业将迎来发展春天。

社区商业繁荣发展，商铺成最佳资本出口

在当前的实体商业中，大型城市综合体由于无序开发，导致市场供大于求，在竞争力压力下，高空置率、招商难等核心问题的暴露，形成了大量的商业库存。而那些以“便利性”为特色，满足社区服务基础配套的“刚需”型商业却享受着城市化进程带来的发展红利。

近年来，随着成都城市区域的不断扩张，大量外地人口蜂拥进入城市，使得城市人口密度不断增高，出于对交通和时间成本的考虑，以满足基本生活配套为核心的社区型底商成为人们商业消费的第一选择，催生了社区型商业的繁荣发展。

社区型商业的最大优势就是贴近消费者，核心聚焦社区部分客群的部分需求。有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距开始成为社区商业发展的潜力所在，意味着社区型商业将成为未来商业发展的重要方向和新的蓝海，社区商铺也迎来了发展的春天。

同时，由于近几年住宅价格疯涨形成了大量的市场泡沫，导致多数地区商铺价格已与住宅基本持平，甚至出现了商铺与住宅价格形成倒挂的现象。而无论产品属性还是投资属性商铺均强于住宅，当前商铺价值被市场明显低估，未来有很大的产品增值空间。

从投资回报率上看，据《2016年全国房地产投资回报率调查报告》显示，在全国一二线城市中，商铺投资回报率基本为4.5%-6%左右，而住宅投资回报率仅能达到1%-2%，并且商铺的租赁签约期限较长，比住宅的稳定性好，年租金增幅水平也大大高于住宅，商铺的投资回报更为稳健、投资收益也更高。

不仅如此，虽与住宅性产品同属不动产产品，但商铺完全脱离调控政策之外，由此可见政府已释放给市场一个明确的投资风向信号。如此看来，在当今投资市场环境下，若想做到资产保值增值，社区型商铺无疑是一个较好的选择。

地段决定商铺价值，一环商铺稀缺价值凸显

李嘉诚曾说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 ” 地段决定了区域价值的不可复制性与城市资源的聚合性效益，也将直接决定商铺的价值。

在成都，占据地段绝对优势的，当属中心城(楼盘详情 图库 网友点评)区。

近两年，即使成都发展一路向南，但高密的人口仍然留守在市中心。成都作为典型的“环状同心圆城市”，其地理中心区域到环的各个方位的物理距离相近，市中心正处于“圆心” 的核心地理位置，很容易成为交通和人流的核心节点。数据显示，市中心人口密度已高达3.618万人／平方公里，而随着市中心最新各项规划设施落地，市中心区域辐射力增强，将会有更多的人流涌入市中心。

2017年4月25日，成都规划局宣布将建设“五个城市”，其中，针对市中心片区着重提出了“中优”规划。“中优”是指从规划、产业、设施、环境等多个方面着力，不断优化中心城区功能，提高产业层次，提升城市品质。同时，即将被打造为“成都版纽约中央公园”的集文化中心、城市遗址、中央公园和产业高地为一体的城市新地标——成都中心也将于今年正式开工，未来，这一区域无疑将代表成都商业价值的最高水平。

成都中心规划图

随着市中心区域可开发用地越来越少，这一区域土地的稀缺性注定了这里的商业价值也将升至前所未有的高度。目前市中心以二手商铺为主，但由于从来不缺人气和商气，这些二手铺的转手率极低，售价一直以来也位居各区域之首。

翻遍整个中心城区，目前一环内“硕果仅存”的新商铺唯有位于草市街省市政务中心旁的城置·豪庭汇有一手商铺在售，自去年底项目开盘以来销售情况一直比较好。当前项目正在重点推售一批50-142㎡带租约臻稀现铺，随着城市中心格局的巨变，这一市中心稀缺现铺或将成为入主市中心抢占资产增值市场先机的最后机会。