自从限购以来，楼市从未消停过：

想买的区域没资格、能买的楼盘清水变“精装”、开发商还惜售囤起来不卖...

但是有个既能绕开限购、而且能用低于市场价的方式买房，那就是---“法拍房”。啥子是“法拍房”？说人话就是遭法院强制执行拍卖的房屋，全称叫：法院拍卖房产。

这么巴适的事情，去“捡个漏”不是安逸得板？

但是如狂风骤雨般的风险，不武装个三头六臂还怕你招架不住！

买法院拍卖房产，一是要全款；二是法拍房背后可能存在产权不清、债务纠纷的问题。

So，那买“法拍房”要注意些啥子？我们请教了北京安博成都律师事务所的专家律师：

北京安博成都律师事务所的专家律师 陈军

一个问题一个问题的帮你梳理，我就不信，二妹扯着耳朵给你讲，你都学不会！

One·

有网友购买了“法拍房”，但旧房东家属却赖着不搬，法律申请强制执行时间又太长？该怎么办？

答：旧房东耍赖不走的新闻报道屡见不鲜，有人直接换锁的，有恐吓要放火烧房的，有威胁说要跳楼的...

简直没买房人吓得个神魂颠倒！

那怎么办呢？律师建议首先要关注标的物的现状是否已腾空，就像检索到的某宝的标的物现状就会有此类描述，未腾空的房屋要考虑此类风险，或去核查相应原因。

若果真遇上奇葩了，还需向法院申请强制执行腾房，现在我们国家对于此种老赖的打击力度逐步增大，如果被执行人妨碍执行的，人民法院可根据《中华人民共和国民事诉讼法》第111条予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

Two·

“法拍房”的租约是到明年年底，但在业权变更后，新业主想收回物业，旧租赁合同还有效吗？租客、新房东面临的损失谁来负担？

答：我们国家有“买卖不破租赁”的原则，也就是说在租赁期间进行买卖的不应影响租赁的效力，新房东无法律依据收回物业。

主要法律依据是《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

租赁合同有效，租客继续承租不存在损失；拍卖房屋根据《拍卖法》第十八条的规定拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，应该披露租赁房屋的情况，如果未披露给买受人造成损失的，可以根据《拍卖法》第六十一条的规定向拍卖人要求赔偿。

但是如果已经依法履行披露义务的，新房东不能要求赔偿，但可根据租赁合同自取得物权之日起收取租赁物租金，无其他权利人的情况下，租金已经支付的物权人的可要求其退还该部分租金。

（上面这段话，字有点多，还麻烦你老人家读仔细了）

Three·

如果“法拍房”被原业主抵押给银行或第三方借贷公司，这样的物业能不能买？如果买了，抵押关系会否影响到新业主？

答： “法拍房”根据发生原因一般分为四类：商业贷款产生的、民间借贷产生、司法没收产生、无主财产，而实际上很多贷款或民间借贷都存在资产抵押，比如我们比较熟悉的住房按揭贷款，房屋就是抵押给银行的，借款人还不起按揭款款，银行作为抵押权人有权要求实现其担保物权，通过法院拍卖房屋，因此有抵押的房屋是可以买的。

一般情况下抵押是不会影响到新的业主的，因为根据《物权法》第177条的规定担保物权实现的，抵押权就消灭。在新业主付清了拍卖款后，抵押权人优先受偿后，担保物权已经实现，抵押权就消灭了。

不过特殊情况下！！比如说法拍房存在多个抵押权人的情况下，法院在未能全面把握房产上的抵押权信息，使得在后顺位的抵押权人优先受偿，抵押权在先的债权人未能得到清偿，在先顺位抵押权人享有撤销权的可能。

（二妹旁白：专业人士说的话，有种不明觉厉的感觉，一不小心打个楞就尼玛飞天上去了）

Four·

如果买方在拍下房屋后悔约，此前支付的定金能否拿回？除此之外还会产生哪些问题？

答：根据《担保法》第89条及《合同法》第115条的规定买受人无权要求退还已交纳的定金。

实际上法拍房一般是要求缴纳保证金，保证金根据《担保法结解释》第85条也是一种债权担保，来看一下小王的悲惨经历，小王在竞拍时因为自身疏忽没有注意竞买须知中要求竞买人条件是需具有某市的户籍，小王没有户籍，不符合竞买条件的，竞买人自行承担相应法律责任。

买受人逾期未支付拍卖款，法院除可以罚没收买受人的保证金并裁定重新拍卖的。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担。保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法院强制执行。

所以，一定睁大你亮晶晶的双眼，看竞买须知！免得遭得屁滚尿流！

《担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

Five·

商用法拍房，是否还要补交土地出让金（难以确定，每个地方和合同约定都不一样，是否高于市场价要看拍卖价格的高低，也难以确定）

答：是否需要补交土地使用权出让金需要关注土地取得方式，如果是以划拨方式取得土地使用权的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定，转让房地产时，需报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

如果是以出让方式取得所有权的，要关注出卖人是否按照出让合同的约定交纳了出让金，以及该土地是否按照出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地；

否则难以办理土地产权证，且（除法律另有规定的）如果未按土地出让合同的约定开发的会按照土地使用权出让金百分之二十以下的比例收取的土地闲置费，满二年仍未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

看完这些，都快吓成了呆子了，那么不限购的“法拍房”到底能不能买呢？

你不差钱，怕麻烦，那就不买咯~

要“捡漏”，就需要买前衡量拍卖标的风险及瑕疵：

查看竟买须知，判定是否符合竞买人条件、

法拍房的权属、

相关税款是否缴纳完毕、

是否交清物业管理费取暖费、

该房屋是否已腾空、

是否存在其他权利人如承租人

.....

最受欢迎的一般是已腾空的、无租赁的、拍卖机构法院协助办理产权这类较为清晰的房屋，总之，要详细了解，并对于披露的瑕疵及房屋状况向法院进一步咨询、或实地考察，综合衡量后再决定是否参与竞拍！

最后，如出现风险，要积极主张自己的权利。

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