变化比想象来得更快，当银行开始主动收紧“钱袋子”，让过去靠资金推动的楼市猛然失血，市场上仿佛一夜之间就已变得很难找到9折以下的房贷了。

楼市调控余震不断。2月末开始的新一轮楼市调控至今尚在被吸收消化途中，4月开始多个大中城市上调房贷利率为调控加码，从限购限贷的强干预逐步过渡为调整信贷利率的金融手段。

中原研究中心数据显示，4月以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波等多个城市纷纷调高利率。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以来，房贷收紧的现象愈演愈烈。

银行提高房贷利率

在经历限购限贷等系列楼市调控手段后，楼市买家遭遇新的难题——房贷利率上涨导致融资受挫，购房成本增加。

2016年中国房贷增幅惊人。央行数据显示，2016年全国新增房地产贷款5.7万亿元，同比增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，其中新增个人住房贷款高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，而个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%。

但风口不再，宽松的信贷环境结束了。2月末开始，楼市调控政策再收紧。随后央行发文要求银行合理控制房贷比和增速，将住房信贷政策作为调控政策的组成部分。

2017年第一季度，房贷增长势头已得到遏制。央行数据显示，一季度，个人住房贷款余额19.05万亿元，同比增长35.7%，增速比上年末低1.1个百分点。

引导资金“脱虚向实”、维护国家金融安全、加强金融监管，仍是一行三会(央行、银监会、保监会、证监会)监控调控的重中之重。

此时，货币政策的重心已经从“稳增长”让位于“防风险”，房地产的金融属性是引发系统性经济危机的来源之一，收紧房贷符合货币政策收紧的内在逻辑。

如果说控制房贷总量、防止金融风险，是出于政策调控的话，那么上调房贷利率则由银行本身的市场性、商业性决定。在金融去杠杆、央行缩表的大势下，银行融资渠道受限，融资成本全面提升，房贷收益覆盖融资成本的难度增加。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉第一财经：“利率上调符合国家整体调控需求，是去杠杆的需要。此时，银行资金链吃紧，也惜贷，故提高利率以求自保。”

4月开始，已有大型商业银行上调利率。招商银行深圳分行一名个贷经理告诉第一财经，“今年银行的资金偏紧。招商银行从4月8日把房贷利率从9折上调到9.5折，不排除进一步上调至基准的可能。不过，银行审批、放款的期限未延长，额度也不算紧张。”

招商银行并非唯一。中原研究中心数据显示，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

融360实时数据显示，目前在深圳，除了招商银行外，民生银行的首套房贷利率也是9.5折，而广州银行的利率已调至基准。除此外，中国银行、交通银行、建设银行、农业银行等多数银行的利率保持9折，能做到8.5折的只有恒生银行。

在北京，自劳动节假期之后，多家银行普遍上调了个人首套房贷利率至基准，这已是银行第三次集体上调房贷利率。今年1月1日起，各家银行将北京首套房贷利率从原先的最低基准利率8.5折上调至9折;“3·17新政”之后，各家银行再度将首套房贷款利率上调至最低9.5折。

在广州和上海，同样出现了房贷利率上调，甚至全部取消折扣优惠的现象。除了一线城市外，福州、苏州、厦门、南昌和宁波等二线城市的房贷亦同时收紧。

楼市预期下行

从目前种种迹象来看，2017年，房贷市场再出现2016年般的暴增情况的概率几乎为零。

一名信贷从业人士对第一财经表示：“目前，国家金融业和地产业的调控、利率差和市场需求正在互相博弈。整体而言，今年银行的放贷总量相比去年，增幅会有所收缩。”

然而监管大年，市场小年。去年楼市火热，宽松的信贷环境是主因。而如今房贷利率上调，导致购房成本增加，或将成为今年楼市发展下行的一个关键因素。

以总价500万元的、贷款30年的房产为例，假设还款方式是每月等额还款，利率为9折，每月月供为25067元，利息总额为402.4万元;而利率上调至9.5折以后，同一套房产、同样的还款方式，每月月供为25811元，每月月供比9折利率高出744元，利息总额为429.2万元，比9折利率高出26.8万元。

从限购到惜贷，楼市的“七伤拳”终于显现出组合效应的威力。以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅对第一财经指出，“当前北京新房成交量已经出现明显下滑，此前月度成交量是5000套~7000套，今年以来，月度成交量仅2000套左右。”亚豪机构提供的统计数据显示，刚刚过去的4月份，北京二手商品住宅成交了1.7万套，比去年同期少了将近1万套。

“现在，房贷利率优惠的减少，传递给买房者楼市调控不断加强的预期，同时会导致投资投机需求快速的撤离市场。”郭毅预计，今年全国商品住宅价格趋势将逐渐进入稳中下滑的阶段。

宋丁认为，利率上调必然挤压需求动力，降低楼市成交量，减缓房价上涨压力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言，上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加，无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房，“加息”确实可以起到通过抑制需求放量及为市场降温的作用。

但存在这样一种可能：多重叠加的调控政策导致市场走向另一个极端。银行关注房贷、防范金融风险建立在房价平稳、楼市健康运行的基础上，而非不理性的下跌。

资金偏紧的市场预期正在不断强化。目前，有观点认为，房贷利率上调将成为压垮房价的最后一根稻草。此外，克而瑞发表报告表示，本轮房地产调控必将矫枉过正，部分城市已然出现“滞涨”的征兆，也许一夜之间房地产市场将发生突变。

房贷利率上调，除了误伤刚需外，对房企而言也是利空因素。张宏伟对第一财经表示，如果这样的政策扩容并且一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售。

事实上，全国各地预售许可证审批已经越来越严、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长、企业的回款周期进一步拉长。

张宏伟称，“今年下半年，房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大。‘加息’等多重政策有可能还会倒逼企业以价换量，为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存，房企可能以通过各式各样的策略性降价或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。”

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